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我所律师姚永康在《陕西律师》2009年1-2期合刊上发表《浅析土地使用权出资入股后拆迁安置义务的承担》论文,详细的论述了土地使用权出资入股和房地产项目转让的异同。
浅析土地使用权出资入股后拆迁安置
义务的承担
                                                                                              作者:  姚永康
近年来随着城市经济的发展,房地产开发项目随处可见,有的开发商为了转取更大的利润,费尽心事的规避法律,导致拆迁安置纠纷也越来越多。根据我国《城市房地产开发经营管理条例》、《城市房屋拆迁管理条例》等规定,房地产开发企业转让房地产开发项目时,尚未完成拆迁补偿安置的,原拆迁补偿安置合同中有关的权利、义务随之转移给受让人。项目转让人应当书面通知被拆迁人。《公司法》规定, 股东可以用货币出资,也可以用实物、知识产权、土地使用权等可以用货币估价并可以依法转让的非货币财产作价出资;但是,法律、行政法规规定不得作为出资的财产除外。如果用尚未完成拆迁补偿安置的土地使用权投资入股,其土地上原负有的拆迁补偿安置义务如何承担?本文根据我国现行有效的法律法规的规定,浅析土地使用权出资入股与房地产开发项目转让的异同,用尚未完成拆迁补偿安置的土地使用权投资入股后,土地上原负有的拆迁补偿安置义务如何承担?
一、土地使用权出资入股与房地产开发项目转让的异同。
(一)相同之处
土地使用权出资入股与房地产开发项目转让,最终都是土地使用权主体发生了变更。
(二)两者的区别
1、两者产生的法律依据不同。土地使用权出资入股所依据的是《中华人民共和国公司法》。房地产开发项目转让的依据是《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《城市房屋拆迁管理条例》等。
2、转让范围不同。房地产开发项目的转让不但转让了土地使用权,而且转让了土地开发的相关批准文件及其相应的权利义务和相关开发证件(土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证等),而土地使用权投资入股仅仅转让的是土地使用权,只办理土地使用权变更登记手续,并不一定转让已经取得的其他相关开发证件及相关的权利义务。
2、转让方式不同。房地产开发项目的转让只能采取签订转让合同的形式一种,而土地使用权投资入股,既可以签订发起设立公司的合同,也可签订股权转让合同(用土地使用权置换其他股东的股权)等形式。
3、法律规定转让的条件不同。根据相关法律规定房地产开发项目的转让有严格的条件限制。《城市房地产开发经营管理条例》第二十条、第二十一条规定,“转让房地产开发项目,应当符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条规定的条件”(1)受让方应具备房地产开发经营资格(但受让方受让项目后作自用情形的除外);(2)转让方已取得项目所在地块的建设用地批准证书或房地产权证;(3)转让方持有建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建设工程施工许可证;(4)项目土地使用权为出让取得的,房屋建设应达到开发投资额的百分之二十五以上。而土地使用权投资入股没有条件限制,只要求原土地使用权人已经缴纳了足额的土地使用权出让金就可以。
4、国家干预程度不同。房地产开发项目转让需要事先取得房屋拆迁管理部门同意 ,而土地使用权投资入股,事前无需国家相关管理部门同意。
 5、转让程序不同。房地产开发项目转让有严格的程序规定:(1)先取得房屋拆迁管理部门同意转让的文件。(2)双方签订转让合同。(3)受让方向指定银行存入足额的拆迁补偿安置资金。(4)转、受双方书面通知被拆迁人并公告。(5)向有关行政管理部门办理主体变更登记手续。而土地使用权投资入股程序较简单,双方向土地行政管理部门申请办理变更登记即可。
6、法律规定对受让方的主体资格要求不同。根据相关法律规定房地产开发项目转让的受让方应具备房地产开发经营资格(但受让方受让项目后作自用情形的除外),而土地使用权投资入股接受者的资格,法律无限制,既可以是法人单位也可以是自然人,无资质要求。
7、转让价款不同。房地产开发项目转让时因为法律规定转让方必须投资要达到总投资的25﹪,由于转让方除交纳了土地出让金值外,已经投入了大量的开发资金,所以其转让额中包括土地出让金和已经投入的资金,一般转让额高于土地出让金。而土地使用权投资入股是按照评估价值入股,一般不会高出土地使用权出让金。
8、法律后果不同。房地产开发项目转让,转让方除收取转让款外不再享有该项目有地的任何权利。而土地使用权投资入股后原土地使用权人作为公司的股东不但享有股权,而且享有该土地带来的收益分红权、土地使用的派生权利等。
房地产开发项目转让明显不等同于土地使用权投资入股,他们二者之间有着本质的不同。房地产开发项目转让根据《城市房地产开发经营管理条例》、《城市房屋拆迁管理条例》规定“房地产开发企业转让房地产开发项目时,尚未完成拆迁补偿安置的,原拆迁补偿安置合同中有关的权利、义务随之转移给受让人。项目转让人应当书面通知被拆迁人。” 被拆迁人的利益有所保障。哪么用尚未完成拆迁补偿安置的土地使用权投资入股后,土地上原负有的拆迁补偿安置义务如何承担?
二、用尚未完成拆迁补偿安置的土地使用权投资入股后,土地上原负有的拆迁补偿安置义务如何承担?
上面已经谈到,房地产开发项目转让与土地使用权投资入股不同,所以,用尚未完成拆迁补偿安置的土地使用权投资入股后,接受土地的一方没有完成拆迁补偿安置的义务。理由如下:
用尚未完成拆迁补偿安置的土地使用权投资入股是公司法规定的,它与《城市房地产开发经营管理条例》、《城市房屋拆迁管理条例》规定的房地产开发项目转让既然有着本质的不同,当然就不适用《城市房地产开发经营管理条例》、《城市房屋拆迁管理条例》规定“房地产开发企业转让房地产开发项目时,尚未完成拆迁补偿安置的,原拆迁补偿安置合同中有关的权利、义务随之转移给受让人。项目转让人应当书面通知被拆迁人。”从义务的产生来说,义务来源于当事人约定或者法律规定。根据合同法的相关规定,合同只对双方当事人有约束力,除非经第三人同意外双方不得给第三人约定义务。另外从公司法的角度考虑,如果用土地使用权投资入股后原来该土地上,尚未完成的拆迁安置义务随之转移给接受土地的公司,无疑是减轻了投资者的责任,导致公司出资不实,无形中鼓励了虚假出资。
目前我国法律没有规定土地使用权投资入股后,该土地上尚未完成的拆迁安置的义务随之转移。所以,用尚未完成拆迁补偿安置的土地使用权投资入股后,要求土地的实际使用人承担该土地上原来的拆迁安置义务缺乏法律依据,更不利于发展经济。笔者认为根据现行有效的法律法规规定,用尚未完成拆迁安置的土地投资入股后原来的拆迁安置义务仍应当由原来与被拆迁人签订拆迁安置协议的人承担。但是,出资人用其优良资产,土地使用权投资入股后又将持有的股权出让,无能力承担拆迁安置义务,被拆迁人的利益就无法得到保障。出现这种情况是我国法律的一大遗憾。
笔者建议,国家应当尽快完善立法,修改《城市房地产开发经营管理条例》、《城市房屋拆迁管理条例》中“房地产开发企业转让房地产开发项目时,尚未完成拆迁补偿安置的,原拆迁补偿安置合同中有关的权利、义务随之转移给受让人。项目转让人应当书面通知被拆迁人。”的规定,考虑与公司法的衔接。建议将上述规定修改为“已经依法取得土地使用权的土地使用者用土地使用权投资入股或者依法转让房地产开发项目时,尚未完成拆迁补偿安置的,原拆迁补偿安置合同中有关的权利、义务随之转移给新的土地使用人。土地使用权的该种变更应当书面通知被拆迁人,新的土地使用权人应当与被拆迁人重新签订拆迁安置合同,否则土地行政管理部门不予办理土地使用权的变更登记手续。”这样就会使不同的部门法之间有效的衔接,更有效的保护被拆迁人的利益,促进和谐社会的建立。
 
 
 
 
                                                                                     作者单位:陕西明仓律师事务所
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